“双轮驱动”再发力,解构新城控股的增长密码

7月8日,新城控股发布二季度经营简报。“双轮驱动”战略持续发力下,今年1至6月,新城控股实现合同销售金额约1176.64亿元,同比增长20.65%;商业运营总收入为39.38 亿,同比上涨近73%……

新城控股的“双轮驱动”战略仍在持续发力。

7月8日,新城控股(601155.SH)发布2021年6月份及第二季度经营简报。

报告显示,今年6月,新城控股实现合约销售额约230.25亿元,销售面积约183.16万平方米。据此计算,今年上半年,新城控股累计实现合同销售金额约1176.64亿元,同比增长20.65%;累计销售面积约1086.96万平方米,同比增长23.87%。

一边是住宅业务板块持续增长,另一边,新城控股“双轮驱动”战略的另一轮——“商业运营”也迈入收获期。

数据显示,上半年新城控股新获取17座吾悦广场,其中重资产13座,截至2021年6月25日,新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到173座,进驻全国129个城市。

反映在业绩层面上,据了解,新城控股今年上半年商业运营板块总营收同比上涨近73%,达39.38亿元。

2020年以来,地产行业先后经历疫情打击以及多轮政策调控,行业低迷。下行周期内,新城控股有着怎样的逆势增长密码?

“双轮驱动”再发力,解构新城控股的增长密码

(来源于网络)

1 半年销售1176亿,同比增长20.65%

3月底的2020年度业绩说明会上,新城控股总裁梁志诚对外表示,“充分考虑到行业的变化,结合内部的战略,有信心完成 2600 亿的全年销售目标。”

半年已过,新城控股已实现合约销售额1176.64亿元,同比增长20.65%。按此计算,新城控股全年目标完成率已达45.25%,居于行业前列。

申万宏源在6月份的研报中分析指出,新城控股2021年全年可售货值4200亿元,按照去化率62%保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%。

当整个行业的价值逻辑从规模红利转至经营红利,一家公司的成色就与其营运能力深度绑定。

研报数据显示,2020年以来,新城控股的降本增效成果显著。

据中泰证券统计,2021年第一季度,新城控股的期间费用率约12.0%,较去年同期下降了12.4个百分点;其中,销售费用、管理费用及财务费用率分别为5.2%、5.6%及1.2%,同比分别下降 4.7个百分点、 6.1个百分点以及1.6个百分点。

若将运营能力比作房企行军打仗的战术能力,那么土储就是房企经营的战略储备。随着棚改红利逐渐消退,房地产行业的视角重新回到一二线以及位于长三角、大湾区的强三四线城市。

据统计,新城控股上半年累计新增多幅地块,覆盖南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州、徐州、淄博、芜湖等重点一二线及强三四线城市。2020年年报数据亦显示,在新城控股1.43亿平方米的土储中,一二线城市占比40%,长三角强三四线城市占比30%。

合理的土储布局,意味着与其他地产公司相比,新城控股的去化压力相对较小。

以新城控股在苏州的项目为例,苏州太仓新城心望雅苑项目,位于太仓市娄江新城板块,3月底首开当天即售罄,此后两个月内项目加推两次,开盘去化率均在90%以上,项目半年度取得签约16.1亿、回笼13亿。

另一边,新城控股旗下的另一个王牌板块——吾悦广场也迎来收获期。

2 商业板块营收大增73%,开业数目上市公司居首

上半年,新城控股新增17座吾悦广场,其中重资产13座、轻资产4座。同期,新城控股位于泰安、孝感、长沙等地的五座吾悦广场也于上半年开业。

上半年,新城控股商业运营总收入达39.38亿元,同比增长73%。按新城控股预估,全年新开业吾悦广场将达30座、商业运营总收入将达85亿元。

据中信证券研报,从商业开业数量来看,新城控股已经位于上市公司首位,行业第二位;从投资性房地产价值规模而言,公司亦位于行业前列。

随着业内地位的逐渐提升,自2017年起,吾悦广场购物中心平均出租率也在不断提高,至2020年已达99.5%。在2016-2019年一直保持20%以上的同店租金增长率,单店租金坪效从2015年的52元/月/平升至2019年125元/月/平,CAGR为24.6%。

国盛证券在近期首次覆盖新城控股的研报中指出,2020年全国购物中心销售额约35023亿元,约占社会消费品零售总额的8.9%。2030年销售额规模可达88204亿元,为2020年销售额的2.52倍,预计2019-2030年CAGR为9.9%,商业市场潜力巨大。

实际上,“住宅+商业”的双轮驱动战略并不只是单纯意义上的各自为战。

从新城控股过往的经营历程来看,随着吾悦广场的体量增长,新城控股的商业板块开始反哺住宅——通过商业勾地保持地价优势,为公司丰富土储提供业绩保障。

4月30日,西南证券在一份研报中给出这样一组数据。2017年至2020年,新城控股的商业综合体建面占比由28%提升至60%,与此同时,其商业综合体项目的楼面价由2126元/平降至1596 元/平。受此影响,尽管近几年来土地价格飞升,新城控股的同期综合地价仅由2634 元/平微升至 3031 元/平。

这样的优势并非是昙花一现的偶然因素,从上半年的土拍市场可以观察到,单纯的住宅供地正在逐渐减少,取而代之的正是商业综合体以及其他产业勾地。这意味着,相较于其他传统纯开发型的开发商,新城控股具有更加可持续、更加良性的成长路径和利润空间。

除了销售和土储,房企生命线的另一决定性因素则是融资。

3 信用评级稳中有升,开拓绿色债券融资渠道

7月16日,中国诚信(亚太)信用评级有限公司(下称“中诚信亚太”)将新城控股的长期信用评级从BBBg-上调至BBBg,展望稳定; 同时其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。

中诚信亚太表示,此次评级上调主要是基于公司拥有较大的经营规模、经常性收入持续增长以及融资能力有所提升,增强了其债务偿还能力。

“双轮驱动”再发力,解构新城控股的增长密码

(来源于网络)

具体来看,中诚信亚太肯定的因素包括:公司经营规模较大,在长三角地区域拥有领先的市场地位,来自商业地产项目的经常性租金收入持续增长,以及良好的财务指标和充足的流动性。同时预计未来12到18个月内公司的租金收入将持续增长,同时公司能保持稳定的财务指标。

无独有偶,3月31日,国际三大评级机构之一标普也宣布,将新城发展(01030.HK)和其子公司新城控股的长期发行人信用评级从“BB”上调至“BB+”,展望“稳定”。同时,标普确认新城控股的有担保高级无抵押票据“BB”长期发行评级。

良好的业绩基本盘不仅让新城控股在主体信用评级方面稳中有升,在房企最为关注的融资方面,这种优势也帮助其获得评级机构认可。

6月29日,另一国际评级机构穆迪授予新城控股拟发行美元票据“Ba1”高级无抵押评级。穆迪方面表示,债券发行将延长新城控股的债务到期期限,并改善其流动性状况,而不会对其信贷指标产生实质性影响,因为该公司将利用发行所得对即将到期的债务进行再融资。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示,“新城控股的Ba1企业家族评级(CFR)反映了公司坚实的销售执行能力、可观的经营规模、不断增长的经常性租金收入、强劲的财务指标以及良好的流动性。”

穆迪方面给出一组数据,新城控股持有的现金以及经营活动产生的现金流足以支付未来12-18个月内到期的债务和承诺的土地付款,“截至2020年底,公司现金余额为624亿元人民币,相当于同期239亿元人民币到期债务的2.6倍。”

值得注意的是,与以往债券不同,新城控股在6月29日发行的这笔 3亿美元债是绿色优先票据,票面利率仅为4.625%。

2016年以来,绿色、可持续增长已成为当下世界经济发展趋势。来自标普数据显示,2021年前五个月,中国境外绿色债券发行量达177亿美元,其中34%来自地产行业。

与其他类型债券相比,绿色债券有着低成本、高认购等优势,但同样也有着严格的发行要求。当前的房地产行业内,能够发行绿色债券的公司无一不是在环保之路上深耕多时。

报告显示,2020 年,新城控股住宅开发事业部拿地项目中,二星以上项目37个,绿建认证覆盖率39%,环评项目52个;商业开发事业部新开业项目绿建认证覆盖率达72%,项目环评覆盖率为48%。这部分优质的“绿色资产”将成为新城控股后续进行绿色债券融资的基本盘。

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