万科:增速减缓,现金奶牛

复盘

两市早盘高开,全天震荡上升。成交7150亿,较前一日放量。到收盘,沪指涨0.52%、报收3484点,深成指涨1.02%,创业板指涨1.31%。北上资金无。

万科:增速减缓,现金奶牛

个股涨停81家、跌停7家,白酒走强。板块方面,半导体、酒店、消费领涨,电力、钢铁、环保领跌。

万科:增速减缓,现金奶牛

这两天是抱团股的胜利。在连续多天的回调后,抱团股终于走上了上涨的道路。茅台重新登上了2100元的宝座。从估值看,茅台50倍确实高估了。但是怕高的人都是苦命人呀。所以,上车的就在上面呆着,没上车的就看着戏吧。就像买上深圳房子的人就好好呆着吧,没有买上的就看着,也买不起,也不要惦记着跌,跌了你也不敢买。

这两天我的长线股同样迎来了上涨。中顺洁柔和安琪酵母都不负所望。

思考

如果一家公司盈利水平很高,资产负债表稳健,从事的业务枯燥乏味,那么你就会有充足的时间以较低的价格买进该公司股票,那么当它变成投资者争相追捧的投资对象并且价格又被高估时,你就可以把它转手卖给那些喜欢追风的投资者们。

如果说有一种股票我避而不买的话,那它一定是最热门行业中最热门的股票,这种股票受到大家最广泛的关注,每个投资者上下班途中在汽车上或在火车上都会听到人们谈论这种股票,一般人往往由于禁不住这种强大的社会压力就买入了这种股票。

我总是尽量提醒自己(显然往往并不成功),如果公司的前景非常美好,那么等到明年或者后年再投资仍然会得到很高的回报。为什么不能暂时不投资,等到公司有了良好的收益记录可以确信其未来发展很好时再买入它的股票呢?当公司用业绩证明自己的实力以后,仍然可以从这只股票上赚到10倍的回报,当你对公司的盈利前景有所怀疑时,看一段时间再做投资决定也不迟。

其实这时你要问的根本问题是:是什么因素使一家公司具有投资价值?为什么这家公司未来的价值会比现在的价值更高?关于以上问题的解释有很多理论,但我个人认为,最终还是归结为两点:收益和资产,尤其是收益。

即使关于市盈率你什么都记不住的话,你也一定要牢记一点:千万不要买入市盈率特别高的股票。只要坚决不购买市盈率特别高的股票,就会让你避免巨大的痛苦与巨大的投资亏损。除了极少数例外情况,特别高的市盈率是股价上涨的障碍,正如特别重的马鞍是赛马奔跑的障碍一样。

实验

由于昨天没有选股,所以今天就暂时更新实验情况

下面是今天的选股情况

其中,我比较看春光科技。这同样是老朋友了。之前有分析过。

财务分析

营业收入

万科:增速减缓,现金奶牛

万科近三年的营业收入维持14-24%的增长速度。增长速度一般,体量巨大。

2020年实现4000多亿元的收入时候水平,相当于每个季度1000多亿的收入。

可以很明显看到万科的增长速度在下降,一来是国家政策的影响,二来是行业已经进入了管理红利的时代。房地产行业发展的非常成熟了

房地产行业容量巨大,头部万科能达到4000多亿元的收入规模,非常难得

预计未来的增长速度会维持在10%左右的增速

净利润

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2020年净利润接近600亿元的水平。相当月每个季度能挣到150亿元的白花花银子。这背后是多少家庭的一生的积蓄。

净利润的增长速度明显低于收入的增长速度。和上期新城控股的分析一致。由于拿地成本高企,公司的 成本端增长更快,导致净利润的增长速度跟不上。这将是未来的一个常态

明显的增速下滑,未来的增长速度预计会进一步下滑。

万科未来的发展不能仅仅靠房地产市场,他的物流和物业是未来值得期待的地方。但是要弥补上百亿的净利润短时间内不太乐观。所以,未来三到五年的增长速度将会维持在10%左右的水平。

现金流

万科:增速减缓,现金奶牛

万科的现金流水平相对来说非常稳定。一般维持在300-800亿元的水平,和净利润水平相差不大

2020年的经营活动现金流达到530亿元略低于净利润590亿元

房地产行业经营活动现金流能维持在正数不容易,因为一方面需要你不断的回款,另一方面你要发展又必须大量的拿地,经营活动支出巨大

万科销售商品现金流逐年增加,增长幅度快于购买商品的增长幅度

2020年销售商品的现金流为4700亿元,高于销售收入,预计2021年万科的销售收入将会达到4300-4500亿元左右的规模

2020年购买商品的下现金流为3200亿元,与上年的水平持平,说明万科的拿地速度开始减慢,再一次验证了未来万科的房地产销售会有所减缓。

万科:增速减缓,现金奶牛
万科:增速减缓,现金奶牛

经营活动现金流量一直为正,且比较稳定,非常不错

投资活动现金流一直为负数,和新城控股不一样,新城控股投资活动一直流出主要是商业投资,建了很多的投资性房地产。而万科主要是投资了大量的物流地产和联合营公司。这部分投资一直在消耗大量的现金。在2017年-2018年投资活动净额达到净流出510亿元-670亿元,其中投资支付的现金为470亿元。

筹资活动现金流一般来说为正数。房地产行业是非常需要现金的行业。拿地,建设等等需要大量的资金。这些资金很大一部分是来至于借款。可以很明显看到,2017-2018年的筹资活动是大额的流入,借了大量的借款来拿地和投资。但是从2019年开始筹资活动大量的流出,主要是监管驱严,三到红线下,不得不降低杠杆。同时万科的投资支出减少,为什么?现金减少了,把钱先还了,再去投资。

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股东回报

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房地产行业是投入少,回报大的行业。主要是金融杠杆放的非常大。可以清晰看到股东投入的资金很少一部分,大约300亿元左右,而留存收益达到2000亿元。这部分大家注意,不要羡慕,很大一部分,可以说绝大部分是拿去再投资,再拿地了。

分红和利息非常稳定,加起来在300-400亿元左右的水平。很明显2019-2020年的降低的非常多,我们知道万科的分红并没有降低多少,主要是什么呢?主要是我们上面讲的公司从2019年开始筹资活动流出,还了很多借款,减低了负债,利息支出减少了

从股东回报的角度看,公司的留存收益高,股东回报好。100亿元的股本,每股有19元左右是留存的收益

分红每年大约100-200亿元的分红。每股差不多1-1.5元左右。

股东回报非常可观,未来几年万科可能增长驱缓慢,但是回报稳定且持续。

资本投入

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万科的固定资产投资并不高。主要是公司的投资性物业不多。大多数是商业地产。

每年的资本投入在60-70亿元之间。影响不大

杜邦分析

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万科的净资产收益率非常的稳定。最高达到23%,最低达到20%。能达到20%的净资产收益率,非常不错。因为投入100元,每年能带来20元的收益,并且非常稳定。

从趋势看,公司的净资产收益率下滑趋势。房地产行业的下滑很明显。上述分析提到,一是监管,二是拿地成本高。下降是必然的,各大房地产商纷纷需求第二增长点。有造车,有造机器人。

万科的净资产收益率下滑的主要原因是净利率下滑和去杠杆。销售净利率从最高的16%到现在的14%,下降了2个百分点。以4000亿元的体量,下滑两个百分点,意味着百亿元的下降幅度。所以,这两年万科的增长不是靠的收益,靠的是规模。

净利率预计要下滑到10%左右的水平

权益乘数下滑主要是去杠杆。增长靠的是规模,而权益乘数的下滑又开始制约规模,所以,未来万科的高速发展的可能性不大。

周转率的变化不大,主要是万科的规模太大了,总资产接近2万亿。收入维持在4000亿元的水平,和总资产相比,太小了。

股价

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万科的股价和一年前的水平相当。维持在30元/股

增长的趋势不明显。最多下滑到26元,是在2019年的8月和2020年的4月

从2020年4月开始,万科的股价一直上涨到目前的30元

我们可以很明显看到三个高点,一个是2019年的4月,一个是2020年的2月左右,另一个是现在的2021年3月。这几个时点都是在年报披露的时间节点

还有两个低点,一个是2019年的7月,一个是2020年的5月,这两个低点基本上对于公司分红的时点。

大家都把万科看成是价值投资的标杆。但是成长性不足的话很难会引起市场的兴趣。

所以,如果真的要投资万科,建议在一年的7月期间,然后在年报公布的时点,也就是3-4月的样子卖出。

(本文作于下班后,用时30分钟)

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