因净利率下滑首次冲击IPO受阻,领地控股更新招股书

10月12日,领地控股集团有限公司(下称“领地控股”)在港交所二次更新招股书。10月9日,领地控股于今年4月提交的首份招股书失效。更新后的招股说明书披露了领地控股最新的经营情况。

2020年前5月,领地控股收入30.27亿元,净利润为1.84亿元,毛利为32.2%。

因净利率下滑首次冲击IPO受阻,领地控股更新招股书

领地集团官网

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净利率下滑,首次招股书失效

与大多数房企一样,领地也有着千亿梦,在2019年就曾表示将在2020-2021年跨越千亿。据克而瑞销售排行榜,领地控股2019年的全口径销售金额为247.3亿元,位列行业第96。

为冲击上市,领地控股在2019年引入了两位明星职业经理人。8月,原金科品牌总经理姚科加入,担任领地助理总裁兼品牌总经理;12月,原恒大集团总裁许永军出任领地总裁一职。

作为四川本土的房企,截至2020年2月底,领地控股的总土地储备面积为1331.45万平米,从其业务布局来看,虽已进入成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20多个城市,共拥有90多个项目,但大多位于三四线城市。

2017-2019年,领地控股分别实现收益53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元,对应的净利分别为12.2%、11.5%和8.9%,呈现下滑趋势。2019年,其收益同比增长近68%,但净利润仅增加1.55亿元。查阅其招股书发现,领地在2019年的销售成本同比增长超88%,大幅压缩了利润空间。

同时,中小房企的扩张离不开大量资金的撬动。2017-2019年末,领地控股的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元,对应的净资产负债比率分别为60%、110%和140%,公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%,银行及其他借款利息由2018年的6.69亿元增加至2019年的14.45亿元。

除了营收不稳定,领地的现金流也不乐观,其经营现金流和投资现金流连续多年为负。2017-2019年的经营现金流分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。对此,领地集团在招股书中解释道,这主要是物业开发活动及土地收购持续增加导致业务运营所用现金流大所致。

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更新招股书,前五个月净利1.8亿元

10月12日早间,领地控股二度在港交所提交招股书文件。更新后招股书披露显示,于2017年、2018年及2019年,领地控股收入分别为53.38亿元、45.13亿元及75.68亿元。2020年前5月收入为30.27亿元,净利润为1.84亿元。

截至2020年5月底,领地控股经营活动所得现金流量净额为3.73亿元,这也是其近年来现金流首次回正。为改善经营现金流,领地控股在招股书中表示,将加强收取客户款项回款和成本控,提高管理存货和现金回笼的效率。

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此外,截至2020年7月31日,领地控持有104个处于不同开发阶段的房地产项目,其中86个为直营公司项目,18个为联营公司项目。同期,领地总土地储备为1615.22万平方米,包括待售和已售但未交的建面57.08万平方米,在开发阶段的建面856.25万平方米,以及待开发的物业约701.89万平方米。

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不过,从合同负债余额看,领地2017年、2018年、2019年分别为42.68亿元、95.22亿元、154亿元,今年前5个月约186亿元。就领地而言,上述合同负债的数据无疑是较为可观的。另据克而瑞监测统计,今年前9个月,领地实现全口径销售额171亿元,排名第102位,权益销售额150.1亿元,排名第83位。相对于全口径销售额,外界更看重含金量较高的权益销售额,这从碧桂园等港股头部房企披露的各月度销售业绩中不难看出端倪。所以说,领地上述销售业绩及排名仍然具有较强的竞争力。

从产品系看,领地旗下既有商业综合体,如成都领地中心、领地环球金融中心等,也有涵盖兰字系、观字系、悦字系、天字系等产品,还有峨眉“峨秀湖”等数个大型文旅产品。

为此,领地年内冲刺IPO能否成功上市,外界拭目以待。

■ 注:

IPO:首次公开募股(Initial Public Offering),是指一家企业第一次将它的股份向公众出售。

通常,上市公司的股份是根据相应证监会出具的招股书或登记声明中约定的条款通过经纪商或做市商进行销售。一般来说,一旦首次公开上市完成后,这家公司就可以申请到证券交易所或报价系统挂牌交易。有限责任公司在申请IPO之前,应先变更为股份有限公司。

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