东北证券:蓝光发展三道红线暂居黄档,投资聚焦华东区域

  乐居财经讯 李礼 4月16日,东北证券发布蓝光发展研报。

 事件:公司发布 2020 年度报告,报告期内实现营业收入 429.57 亿元,同比上涨 9.6%,实现归母净利润 33.02 亿元,同比下跌 4.5%。业绩增长确定性强,利润率有所回落。本期归母净利润下滑主要系物业销售端毛利率下调,期内公司转让所持子公司成都迪康 100%股权使得投资收益有较大幅度上行,同时在公允价值变动收益和信用减值损失上分别确认了 2.52、1.35 亿元的损失。利润率方面,期内公司实现毛利率 22.6%,同比-5.7pct,公司毛利率下探主要系2016~18 年地价较高,在限价下利润空间收窄的行业共性问题;实现归母净利率7.7%,同比-1.1pct,截至期末录得合同负债 862.1 亿元,同比+26.5%,覆盖 2020 年营收 2.01 倍;已售未结转面积 1050.40 万方,覆盖 2020 年结转面积的 2.86 倍,未来业绩增长确定性较强。费用率方面,期内三费/营收为 7.2%,同比-2.1pct,销管费用/营收为 6.4%,同比-1.0pct,财务费用/营收为 0.8%,同比-1.1pct。

  竣工预计提速,华东区域投资销售占比升至首位。期内公司实现销售金额 1035.4 亿元,同比+2.0%,公司 2021 年目标销售金额为 1150 亿元,较本期实际销售额+11.1%;实现销售面积 1205.1 万方,同比+10.0%;实现销售均价 8592 元/平,同比-7.3%。结构拆分方面,分区域来看,华东、华中、成都、滇渝、华南、华北区域的销售金额口径占比分别为 28.82%、21.05%、14.87%、13.26%、11.26%、10.75%;分线来看,二线、三四线的并表权益销售金额占比分别为 39.65%、60.35%。开竣工方面,公司实现新开工 1236.04 万方,同比+42.57%,完成全年目标的 112.37%,2021 全年计划新开工 1200 万方;竣工 507.32 万方,同比-1.65%,完成全年目标的 84.55%,2021 全年计划竣工 650 万方,较本期实际竣工面积+28.12%。拿地方面,期内公司拿地面积962.1 万方,同比+26.9%,对应货值约 1300 亿元,权益比例为 70%,新增项目华东区域占比 38%;楼面价为 5800 元/平,楼面价/销售均价为 67.51%。公司将继续做强做大华东区域,并计划华东区域新增资源占比占比≥40%,拿地金额≤350 亿元。截至期末,公司录得总土储 2640 万方,对应总货值 2800 亿元。从公司 2021 年的投资、供货、销售规划来看,华东区域成为公司各项占比最高的区域,投资、供货、销售占比预计分别为 40%、27%、28%。

  信评提升融资成本优化,三道红线达标在即。期内公司融资成本为 8.20%,同比0.45pct,公司计划 2021 年降低 50~100bp。信评方面,公司获大公国际上调主体信评至 AAA,评级展望稳定。三道红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债)为 73.03%,净负债率为 88.57%,现金短债覆盖比为 1.06,踩线一条位居黄档,其中扣除合同负债的资产负债率距离 70%的标准仅差距 3.03pct,值得一提的是,公司于 2021 年 2 月转让蓝光嘉宝服务 64.6%的股份(交易对价 51.26 亿元)将助力公司进一步实现降档,三道红线达标可期。有息负债结构来看,短期负债占比为 39.5%,同比+3.3pct;长期负债占比为 60.5%,同比-3.3pct。

  投资建议:维持公司买入评级,考虑盈利能力超预期下降及降档过程带来的降速,下调目标价至 6.65 元,同时下调 2021-22 年 EPS 至 1.21/1.35,预计 2023 年 EPS为 1.45 元,对应 PE 为 3.31/2.97/2.76 倍。

 风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期。

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