疫中探市丨不少租客想离开上海,租赁市场持续低迷

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  前言 /Foreword/

  租赁市场尚未从低迷的市场中走出来,本轮疫情的突袭又给整个住房租赁行业带来更大挑战。

  已经有不少租客选择疫情结束后离开目前工作所在城市。有的是因为失业,不得已选择离开;有的是因为疫情下,租客在物资保障、就医转运等基本权利方面相较业主保障难度更大,在租售不同权问题进一步显现下离开。

  租客流失率的提高,人口流动性的下降,加剧租赁企业的经营困难。

  “疫中探市”系列之四“租赁篇”,在经历开业规模放缓、出租率下调、突发疫情等一系列冲击下,租赁企业如何抓住机遇、面对挑战。

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  2022年3月,至今各地疫情散点爆发,受其影响,市场整体供应量由高转低,集中式公寓新开门店减少。

  克而瑞租售数据显示,55城个人房源新增供应环比下降19.15%,较去年同期依旧维持下跌趋势,同比跌幅6.52%。由于多城结束疫情管控,租赁市场需求出现回升,市场出现短期供不应求状态。

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  集中式公寓方面,2022年第一季度,TOP30住房租赁企业累计开业规模85.89万间,较去年四季度环比增长7.86%,增速逐渐放缓。

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  受一季度疫情影响,深圳、上海等重点城市先后采取疫情管控措施,全市处于静止状态,原定开业的项目被迫延期,导致住房租赁企业开业规模较上一季度增速下跌显著,上海4月份新增开业规模为零。 

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  2022年至今,无论是个人房源还是集中式公寓,整体租金都处于下滑区间。

  2021年7月2日,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见(国办发[2021])22号》后,当年8月,全国55城个人房源租金就出现了明显的下滑,此后便进入了下行区间。

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  直至2022年4月,部分城市结束疫情封控,开启复工复产,传统招聘季逐渐复苏,短期出现供不应求状态,带动租金环比小幅上涨,同比仍下跌。

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  集中式公寓方面,重点八城集中式公寓租金受城市疫情管控及保租房租金管控的双重影响,今年以来普遍呈现下跌趋势。

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  某调研机构对上海部分租客进行访谈,调研结果中有不少租客想要离开上海回老家或者去别的城市。 

  究其缘由,主要有三点:

  一是疫情使部分城市停工停产,不堪重负的部分企业可能会调整员工薪资,优化自身员工体系,更严重的企业可能会迎来新的一批倒闭潮。受其影响,部分租客在失业状态下不得已选择离开。 

  二是因为疫情导致一线城市租客对生活满意度大幅下滑,在一线城市能获得更好生活信心下降。

  4月,网络上对上海2079个个体做疫情前后生活满意度调查,以10分为满分,让被调查者为自己生活满意度打分。封控前,平均分是7.7,封控后是3.7,直接滑向不及格。 

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  其三则是由于租售同权问题凸显,疫情时期租客相较于业主各方面更难得到保障。

  过去“租售不同权”问题,在优质公办教育中体现的最为明显,学区房的抢夺是典型现象。疫情时期,租客在物资保障、就医转运等基本权利方面相比较业主保障难度更大,租售不同权问题进一步显现。 

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  如在疫情初期,不少地方都发生过租房者被拒绝进入小区、要业主签字保证等情况;在支援物资发放上,仅有部分街道给公寓发了物资,且次数明显少于住宅小区;在物资采购上,团购平台对公寓开放明显少于住宅,抢购难度大,租客物资很难保障。 

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  疫情导致人口流动性下降。国家铁路集团数据显示,假期前四日(4月30日至5月3日),全国铁路日均发送旅客306.38万人次,同比减少约80%。5月4日,小长假最后一天,全国铁路预计发送370万人次,这一预估值较上年五一小长假日均客流量低约75%。 

  航班管家数据显示,4月30日至5月4日,全国民航客运航班执行航班量为17519架次,同比下降74.66%,较2020年同期下降48.8%。 

  同时,疫情使得部分城市停工停产,部分租客的离开直接影响项目经营。

  一方面是流动人口的下降,一方面是租客流失率的提高,这给原本就不太赚钱的住房租赁运营商们带来巨大的压力。

  不仅如此,由于此次疫情导致上海封闭管控时间较长,多数集中式公寓房间内没有厨房,公区厨房在“足不出户”的政策下也变成“鸡肋”。绝大部分租客因为无法做饭,只能靠泡面或者速食解决三餐,即使街道提供物资也多以蔬菜为主,无法烹饪。

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  克而瑞租售调研结果显示,从疫情后租客换租的意愿来看,63%的租客表示考虑换租。想要换租的客群大多与“合租”或者“租赁产品的功能设施不齐全”有关。 

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  疫情后,部分租客对于租住空间的需求将出现变化,开始倾向于选择个人房源,可以满足做饭的需求,或者功能设备齐全的公寓项目。原先功能设施缺乏的集中式公寓项目,这部分租客在疫情后的需求变化也会带来出租率的下跌。

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  2022年4月16日晚间,上海公布第一批重点复工企业“白名单”,共666家企业上榜,制造业企业率先复工,其中汽车及汽车产业链相关企业数量占比近四成。

  截至目前企业复工复产率依旧不高,复工后企业员工的住宿问题短时间内得不到有效解决是导致有效复工不高的原因之一。 

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  据克而瑞租售对运营商进行调研发现,疫情期复工复产带来的需求是短期需求,这部分需求租赁企业并不接收。

  为了复产,企业员工暂时集中食宿管理,疫情结束后这个需求就会极大比例快速清零,给企业住宿运营商带来出租率短期内极大波动。这个波动是租赁企业想要避免的。 

  同时,蓝领工人疫情期吃住只能在工厂里解决,没法寻求外部住宿产品。由于企业之前没有食宿管理及安全防疫管理能力,复产工人容易互相感染。

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  克而瑞租售数据显示,我国9亿劳动人口中,蓝领规模近4亿人,是城市系统中最大的打工人群体,人口规模是都市白领的2倍;而与制造业相匹配企业住宿市场尚处于发展初期,入局玩家较少,目前仅有15家企业布局员工宿舍产品,TOP30企业中,蓝领公寓开业规模占比仅4.4%,企业住宿产品较为稀缺。 

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  在疫情前,各地也在探索提高产业园区中工业项目配套用地面积,建设宿舍型租赁住房。疫情期间,企业住宿供应的稀缺导致复工复产困难重重。

  “产城融合”、“职住平衡”等已经成为“十四五”期间租赁发展关键词,在疫情之后,相信各地特别是一线城市将加快产业区配套租赁产品建设,助推企业住宿发展。

  这次新冠疫情给全国很多产业都带来了冲击对房地产行业的影响也尤为显著,为了疫情防控需要而停工停产,多个城市房屋销售几乎处于停滞状态。

  在“租售并举”与“租售同权”的探索与推进下,租赁市场一方面已经成为部分“普通住宅”交易的替代市场,另一方面也成为购房投资者增值保值需求考量的重要。

  目前中国的住房租赁行业仍旧属于辛苦且盈利微薄的行业,但相较其他行业也属于有发展空间同时相对稳定的行业,越来越多的企业会加入到住房租赁行业中来。

  在行业整体政策利好的推动下,不论是保租房,还是长租公寓,作为民生行业,租赁行业未来还是机会和挑战并存。

  住房租赁企业在不断的运营实践中最能直观看到与民生相关的问题,在解决这些问题的过程中既承担了企业的社会责任,也对整个国家的民生问题的改善发挥了极大作用,同时也能在不断摸索中找到最合适的商业定位,实现企业与行业的长足健康发展。

  来源:丁祖昱评楼市 

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文章来源:丁祖昱评楼市

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