【年报有料(9)|绿城中国】剑指3100亿,绿城中国规模化进程加快

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2020· 绿城中国

随着绿城中国规模化进程的加速,2020年公司的销售业绩取得了高速的成长,销售业绩靓丽,去化水平和周转效率均得到了快速的提升。目前政策面对于绿城中国相对友好,预计未来业绩成长仍然可期。

在大股东中交集团的大力支持下,绿城中国秉持“区域聚焦、城市深耕”的发展战略,深耕大本营长三角地区,通过多种方式获取优质土储。公司的销售业绩也取得了高速的成长,公司整体已驶入规模化进程的快车道。

销售业绩靓丽

去化水平与周转效率进一步提高

2020年,绿城中国实现销售金额达2892亿元,同比增长43%,远高于TOP30房企约10%的增速,销售业绩相对靓丽。公司的销售,大致可以分为两个部分:自投项目和代建项目。具体来看,自投项目取得合同销售面积825万平方米,合同销售金额约2147亿元,同比增长59%。其中归属于绿城集团的权益金额约为1194亿元,同比增长55%。代建项目方面,绿城中国于2020年度累计取得合同销售面积约560万平方米,合同销售金额约745亿元,较2019年同比增长12%。

绿城中国坚守产品主义,持续推进产品创新,精雕细作,产品力备受行业认可。在2020年中国城市居民居住满意度调查中,绿城中国以90.2分领跑行业,在13座城市拿下总体满意度第一。但是其过去产品偏高端、周转速度偏慢、去化率较低的特点也深深的影响了公司的命运走向。因此观察绿城,我们将更加侧重观察其去化水平和周转速度。

具体来看,公司的去化率和回款率均保持行业良好水平,自投项目整体去化率71%,较2019年同期增加3个百分点。其中一、二线城市去化率达72%,较2019年增加1个百分点。对于周转速度,绿城中国2020年实际的库存周转率(销售业绩/平均存货)为104.00%,较2019年同期的81.66%,提升了22.33个百分点。人均销售额也由2018年的6291万元/人稳步提升至9340万元/人。在受到疫情冲击的情况下,绿城中国通过深入贯彻“全员、全民、全面”的营销方针,加速推盘,整体去化率、周转速度、人均销售额较2019年均有一定的提高,整体的销售业绩相对靓丽。

除此之外,公司深耕长三角,深耕的优势逐渐凸显。2020年,公司46%的销售额来自于大本营浙江省,61%来自于长三角,区域深耕的特征十分明显。2020年,公司的回款率为83%,较2019年略有下滑,主要系因2020年末开盘量较大。由于公司出色的产品和城市能级的提高,公司的销售均价稳步提高。公司的销售单价由2018年的25455元/平方米持续提升至2020年的26012元/平方米。

深耕长三角大本营

多种方式灵活获取优质土储

2020年,绿城中国深化“区域聚焦、城市深耕”战略,实施“1+5+N”布局,聚焦浙江和5大城市群(分别为长三角、环渤海、大湾区、长江中游和成渝),以及N个节点城市和省会城市。2020年,公司在41座城市新增项目85个,总建筑面积约2041万平方米,同比增加65%。投销比为1.5,较2019年同期的1.2有所上行,投资力度较大,公司仍然处于高速扩张期。

除了传统的招拍挂拿地,绿城中国灵活运用包括收并购及与新湖中宝等公司开展合作等多种方式获取优质土地储备,非公开方式拿地和公开方式拿地的比例大约在4:6左右。其中非公开拿地获取项目25个,新增货值1326亿元。公开市场获取项目60个,新增货值1962亿元。从城市能级来看,一、二线城市的新增货值占比达72%,主要集中在北京、杭州、宁波、上海等高能级城市,抗风险能力高。从区域分布上来看,公司扩充长三角、环渤海等核心城市群的土地储备,新进入石家庄、烟台、泰州、衢州等潜力城市,获取多幅优质地块。公司以长三角作为战略深耕地,新增货值占比达61%,其中大本营浙江省的占比达41%。公司对于大本营的持续投入,有助于巩固绿城中国在长三角区域的市场份额与行业地位。

截至2020年末,公司土地储备的建筑面积达5079万平方米,可售建筑面积达3368万平米,总货值8065亿元。其中公司重点深耕的10座城市(北京、上海、杭州、天津、宁波、西安、武汉、济南、南通、温州)货值在200亿元以上,占据了总货值的55%。对于不同的区域,绿城中国采取不同的战略进行扩张。对于大本营浙江,公司力图做到省域全覆盖,地市做深做透。公司在长三角地区的土地储备也在总土地储备中占据绝对的优势,占比达55%。从城市能级来看,公司在一二线的货值比例达73%,整体的能级相对较高。公司土地储备的平均成本为6562元/平方米,公司产品的平均售价为26024元/平方米,地货比为25.22%,整体安全边际较高,抗风险能力较强。

营业收入小幅提升

毛利润率小幅回落

2020年,绿城中国营业收入达657.83亿元,较2019年同期增长6.8%,增速较2019年同期2.1%的增速上涨4.7个百分点,主要系物业销售业务快速增长所致。具体来看,绿城的营业收入主要来自物业销售、项目管理收入、设计及装修收入、酒店运营收入、物业租金收入、销售建筑材料收入等。其中公司的营业收入主要来自于物业销售收入,占总收入的87.2%。2020年,公司物业销售收入达573.34亿元,较2019年同比增长5.3%。由于目前结转的收入更多来自于2017-2018年,彼时公司处于阵痛期,销售增速相对缓慢,因此近两年公司的物业销售收入增速相对缓慢,未来随着公司近年的销售业绩纳入结转,营业收入的增速将有所提高。

毛利润方面,2020年公司的毛利润达155.73亿元,和2019年同期的156.40亿元的毛利润基本持平。由于受到限价政策影响,公司的品牌溢价无法充分体现,绿城中国毛利润率为23.7%,较2019年的25.4%下降1.7个百分点。其中物业销售毛利率23.5%,较2019年的24.8%下降1.3个百分点。

随着公司销售规模的快速提高,公司的三费费用率有所提升。2020年,公司的三费费用率为22.0%,较2019年的20.1%提高了1.9个百分点。其中,管理费用为6.57%,较2019年同比下降了0.4个百分点,主要系公司近年来坚持优化费用管控模式,人均效能有所提升所致。公司的销售费用率为3.53%,较2019年同期提升0.12个百分点,主要是因为2020年公司的推盘量较大,营销开支有所增加。此外,随着公司规模的快速提升,融资活动所产生的利息有所增加,导致公司的财务费用率同比提升了2.1个百分点,达11.85%。

绿城管理顺利上市

融资成本继续下滑

为了更好的发展公司富有特色的代建业务,公司将旗下的子公司绿城管理分拆上市,使其成为“中国代建第一股”,发售募资净额达10.97亿港元。绿城管理的顺利上市,有利于公司进一步巩固行业领先地位,打响绿城品牌。在完成年度融资指标的同时,公司恪守稳健的财务政策,财政状况保持稳定。具体来看,三道红线中,公司仅踩一道红线,整体财务状况相对健康:2020年公司的净负债率为63.8%,较2019年提升0.6个百分点;剔除预收账款的资产负债率为71.9%,较2019年同期下降1.6个百分点;现金短债比为2.0,短期偿债能力相对较强。受益于公司大股东中交集团的背书和公司优质的土地储备,2020年公司的融资成本达4.9%,较2019年下降0.4个百分点。

展望未来,考虑到公司的合同负债为1127.98亿元,为公司营业收入的1.71倍,业绩保障程度相对较高。按照公司的预估,公司已售未结的毛利润率将在20%左右,低于公司目前的毛利润率,预计短期内公司的毛利润率将维持在相对较低的水平。对此我们认为:处于不同发展阶段的公司的发展方向各不相同,目前绿城中国已经逐渐走出了之前的低谷期,处于稳健成长阶段,公司也提出了2021年销售业绩达到3100亿的目标。从目前的政策面来看,不论是“三道红线”的设置还是“集中供地”政策的推出,都对目前融资成本较低、财务杠杆较为稳健的绿城较为有利,公司未来的销售业绩成长仍然可期。

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典型房企年报披露时间(2020)

图表:E50企业样本展示

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