净负债率历史新低!美的置业规模增长和负债管控实现动态“双平衡”

净负债率历史新低!美的置业规模增长和负债管控实现动态“双平衡”

8月25日,美的置业(3990.HK)披露2021年半年度报告,展现出稳健发展的韧劲。

营收约330亿元 财务指标持续优化

中报显示,2021年上半年,美的置业营业收入约为330亿元,同比增长57.8%;核心净利润31亿元,同比增长31.6%;归母核心净利润23亿元,同比增长11.2%。合约销售额826亿元,同比上升71%,超进度完成目标。销售均价实现平稳提升,达12,028元/平方米,同比增长9.3%。

在规模稳健增长的同时,美的置业财务结构持续优化,融资成本进一步降低。上半年,公司融资成本持续下降,新增有息负债融资成本进一步降低至4.74%,加权平均融资成本实现5连降,降至4.92%。净负债率下降至58.2%,较上业绩末大幅下降21个百分点。现金短债比显著提升至2.21,扣预资产负债率下降至74.7%。此外,美的置业持有现金总量321亿元,银行授信额度增长至1432亿元,尚未动用的银行授信额度增长至899亿元,现金及金融资源充裕,偿债能力大幅提升。

在不断收紧的融资环境和日趋激烈的土拍市场中,融资竞争力将成为美的置业公司实现弯道超车的有利武器。

截至2021年6月30 日,美的置业已售未结转金额1270亿元,一年内预计结转601亿元,有效锁定未来收入。

城市布局战略升级 发力城市更新赛道

销售业绩稳健增长得益于美的置业区域深耕和城市升级战略。

为贯彻区域深耕战略,进一步实施资源的集约化管理,美的置业精准布局有持续人口流入和经济增长的珠三角、长三角经济区。报告期内,市占率排名前十的城市贡献销售比例48%,其中当地排名前十的城市数量有21个。一线、二线及强三线城市的销售占比提高到78%;沪苏、浙闽以及珠三角的销售占比提高到了69%。

美的置业深耕区域销售增速、均价增速也明显优于同梯队房企。上半年,浙闽区域合约销售增速174%,珠三角区域销售增速96%,沪苏区域销售增速59%。公司合约销售均价较2020年同期增长9.3%至人民币12,028元/平方米。

报告期内,美的置业坚定不移地走城市升级之路,重仓布局具有经济产业和人口基础的城市,有效地提升了抗风险能力,为未来的稳健发展奠定坚实基础。

上半年,美的置业在19个城市新增土储,新增总建筑面积 440万㎡,新增强三线以上城市拿地占比87%。城市更新方面,新增旧改合同面积1077万平方米,估算货值1362亿元。截至报告期期末,累计已转化土储面积287万平方米,累计已转化货值380亿元;同时开拓新的旧改方向,通过投资顺银产融平台,着力村级工业园改造,赋能新的旧改赛道。当前旧厂及旧村居待转化的22个项目中,17个项目位于珠三角。

截至报告期,公司权益总建筑面积 4223万平方米,土地储备充足丰盈,可有效抵抗未来有息负债增幅带来的规模限制。

四大航道赋能 建设多样化产业生态圈

中国房地产业竞争格局正在发生改变,房企的发展思路已从“增量”转向“提质”。美的置业顺应时代潮流,主动调整变化,寻求“第二增长曲线”。

2020年,美的置业管理层宣布将战略将升级为“四大主航道”。经过半年的多元化探索,公司积极践行“四大主航道”战略规划,发展多样化产业生态圈。

围绕房地产开发各个阶段,实现投资、融资与运营在业务联动、经营指标和管理机制三方面的贯通,延伸地产开发价值链,并进入“第一曲线和未来第二曲线”战略并重的新时期。逐步从“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型。

上半年,美的置业在产业科技实现营业收入6.51亿元,同比增长64%。产业发展做实落地,在积极开拓第三方业务基础上,反哺地产主业。

赋能主业方面,截至2021年6月30日,睿住已累计交付智慧家庭8.8万户,以及超过250个智慧社区项目。

同时,智慧产业和装备产业积极拓展第三方的客户,目前智能产业服务先后成功服务客户超200家,其中约30%为百强地产开发商,业务覆盖全国65+核心城市。产能释放比例78%,外拓业务占比达95%。

迄今,相关产业累计投入超10亿元;整体研发投入超1亿元,累计已获授权专利360+,软件著作权累计48项,并获得CMMI 5级软件能力高成熟度认证和知识产权管理体系认证;产业板块预计今年新增合同20亿元,全年预计收入增长40%至15亿,第三方业务预计占比50%。

数字化、产品能力双提升 寻求长期稳健发展

行业变革之下,美的置业为支撑千亿后的竞争发展、提升公司深化治理的能力、满足多业态经营,美的置业于2018年开启了第一阶段的数字化转型建设。

企业的数字化转型既是由内而外的变革,也是对外部环境的适应进化,数字化转型的本质就是为企业创造价值。在此阶段,美的置业回归居住本质,立足新科技时代,依托“美的智慧自研平台+制造业基因+结合前装”的核心优势,保持“智慧健康”赛道领先地位,做实产品核心竞争力,持续提升产品溢价和口碑,助力未来3-5年打造高端开发商品牌。

美的置业在数字化领域已累计投入达5亿元,同时在数字化中心基础上成立“数字科技公司”,深化数字地产抓手,通过数字化与企业战略融合、与业务融合,立足地产经营数据,打通物业服务、商业运营、科技产业数据通道,构建统一数字大脑,发挥全域流量价值。

在半年报业绩会上,美的置业管理层表示,房地产行业面临着重构,但总体趋稳向好。而美的置业也努力在变化中寻找机会,深化数字化转型,以经营成果驱动融资力,实现企业高质量稳步增长。未来公司将坚定实施根据地战略,拥抱长效机制,力争“三道红线”2022年全部转绿。

2021下半年,美的置业将紧跟国家战略,不断优化结构;坚持高质量发展,聚焦经营、产品、财务质量等核心竞争能力;坚持深耕升级,做实根据地,支撑开发规模稳步增长。作为有担当有责任的企业,打造“美好生活”新时代。

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