二手挂牌价暴涨背后,购房者到底买不买账?

如今的广州二手房市场,仿佛一场大话骰游戏现场。

多个热门小区近期由于挂出天价房源而出圈,接近20年楼龄的老破小随随便便就挂牌10万+,像极了我玩大话骰时闭眼喊“10个6”的狂妄。

二手挂牌价暴涨背后,购房者到底买不买账?

不过在大话骰的游戏中,喊得最狠的玩家,骰盅里可能全是单骰。而最近多个中介跟我们透露,不少小区里的“天价房源”,其实是业主玩的“障眼法”,有些“天价房源”的业主根本不打算放卖,只是挂个高价试探一下市场情绪,顺便炒热小区房价。

那么,面对卖家肆无忌惮的叫价,买家又是否买账呢?我们统计了热门小区成交价与挂牌价的差别,看看各个热门小区的业主,心态到底有多飘!

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一个月涨价25%

广州哪些小区业主底气最硬?

第一步,我们先从广州近百个标杆二手小区中,筛选出了近一个月以来挂牌价上涨幅度最高的30个小区。

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相信各位都在这份榜单上看到了很多个眼熟的名字,像泓景花园、保利学府里、美林海岸花园等经常因天价房源而出圈的热门小区,不负众望地占据了排行榜的头部位置。

有一些小区的涨幅确实夸张,比如泓景花园,挂牌价从2月份的7万+涨到9万+,涨幅接近25%!甚至有部分房源挂牌单价破10万!

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前段时间因一套8万+成交房源刷屏的光大花园,挂牌价涨幅也很猛,由于我们的统计数据包含车位价格,所以拉低了平均价。剔除车位价格后,小区的实际挂牌价要去到6-7万/平。

我们也发现,不少热门小区的实际挂牌均价,比网传的低了不少。

比如美林海岸花园,前段时间有一套二手房单价挂到15万/平,引起热议。而我们调查发现,小区内挂牌价较高的房源,其实是实用率较高的复式产品,加上赠送部分面积后,实际均价在9万/平左右。另从实际统计情况来看,小区内大部分房源的挂牌价也在8-9万/平左右。

不过从这次统计的整体数据来看,大部分小区的挂牌价相比上月有所上调,可见当下二手市场中,业主的放盘心态还是比较强硬。

另外,在这份榜单中,我们还发现了一个有意思的数据:

二手挂牌价暴涨背后,购房者到底买不买账?

涨幅TOP30的小区中,超过一半来自黄埔、天河两区。两个区域近段时间以来居高不下的热度,加上一手房的断供,二手房业主自然有了涨价的勇气。

就算是梁静茹到场,估计也拦不住。

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业主想涨价

买家买账吗?

从近一个月的挂牌价情况来看,当下二手房业主的心态,已经比微博的热搜植入广告还要硬。

不过,挂牌价毕竟还未经过市场验证,只要我能耐得住寂寞,挂100万/平也不是不可以。所以,要想验证这是不是热门小区业主唱的独角戏,还得统计一下近1个月小区成交价格的变动情况。

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由于链家3月的成交数据还未更新,所以我们抓取了2月和1月的成交数据进行对比,结果出乎意料:挂牌价涨幅TOP30的小区中,成交价真正上涨的小区并不多。

不过,由于二手房成交存在个体差异,不同朝向、楼层都会导致价格变动,所以我们找了几个小区,对相似房源近段时间以来的成交价格变动做了下对比,发现实际成交价格还是涨得挺明显的。

像是涨幅比较明显的光大花园,1月份时一套104平的高楼层南向三房成交单价6.8万/平。

2月份一套同样面积的高楼层北向户型,成交价已经飙升到7.2万/平。

东方新世界,1月份成交一套91平的中楼层南向房源,成交单价9万。

2月份一套同面积段高层西南向房源,成交单价飙到9.6万。

中海康城1月份成交一套98平的北向高楼层房源,成交单价4.2万,2月份一套镜像户型,成交单价同样在4.2万,波动不大。但对比挂牌价近9%的涨幅,显得有些拉跨。

当然,一些跌幅比较大的小区我们也去成交房源中看了下具体情况,发现其实是成交房源差异化导致的。比如成交价跌幅高达10%的骏景花园,是因为二月份成交了一套单价较低的大面积复式,所以产生如此大的跌幅。

但也有部分小区,成交价确实降了,比如逸景翠园,1月成交均价5.2万/平,2月成交均价5.1万/平。

总的看来,近一个月大部分热门小区的成交价还是有微涨,但涨幅比较微弱,并没有挂牌价涨得那么夸张。

但是,如果将时间跨度拉长到半年,你就会清楚地看到,这场价格拉锯战,还是卖家取得了胜利。

天河的荟雅苑,成交价从2020年9月份的6万/平,一路飙升到2021年的9万/平,半年涨幅高达50%!

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珠江新城的保利心语花园,成交价从9.8万/平飙升到13万/平,涨幅高达44%。

我们统计了各板块热门小区半年的成交涨幅,发现近一半的小区,半年成交涨幅超过20%。

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看到这里,我可算明白了,卖家挂牌价的疯狂上调,虽然得不到立竿见影的反馈,但只要让子弹再飞一会儿,迟早会落到购房者身上。

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卖家心态太飘

快来帮他“砍一刀”

你有张良计,我有过墙梯,市场的规则是由双方来制定,既然卖家可以涨价,那买家自然可以砍价。

虽说最近卖家返价、挑客的事情传的沸沸扬扬,但从实际成交情况看,大部分房源还是降价成交。

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那么,广州哪些小区的挂牌价与成交价价差最大呢?我们统计了一下。

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总的看了一下,发现了这些盘大多有一个共同点:是片区中的标杆项目,但是整体市场热度不算高,比如叠翠峰、新福港鼎峰、越秀岭南林语等。

这样的项目,由于各方面条件比较好,业主的心态自然比较强硬,因此会放出高价。

比如美林海岸花园,一套71平东南向中楼层的房源,如今挂牌单价8.5万/平。

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而今年一月份成交的一套朝向、楼层位置一致的镜像户型,单价只要7.2万/平。

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又比如越秀的富力东堤湾,1月份刚成交了一套45平南向低楼层的房源,单价9.9万。如今一套条件类似的房源,单价去到12万。

短时间内出现如此大的价差,真当买家家里不通网?加上部分小区挂牌量也大,“内卷”严重,因此容易出现降价成交情况。

当然,有降价成交,也有加价成交。

二手挂牌价暴涨背后,购房者到底买不买账?

比如东风广场,2月份成交了一套房源,挂牌价830万,成交价838万,涨价8万成交。

万科东荟城的一套房源挂牌565万,成交价570万。

老黄埔的金碧世纪花园一套房源挂牌价349万,成交价354万。

除了一些比较热门的小区会出现加价成交的情况,总体看来,虽然市场的情绪比较焦虑,卖家的心态比较浮躁,但是买家依然保持冷静,对于涨幅过大的小区,买家压根不买账。

对比之下,卖家为所欲为的调价行为,更像一场大型自嗨行为艺术。

然而,如今这场行为艺术还在继续。前几天,我看到有一个小区的业主群聊天记录流出,有业主放话,今年的挂牌价不能低于4.5万/平。

二手挂牌价暴涨背后,购房者到底买不买账?

我查了一下,小区的最新成交均价,不过4万/平左右。

市场规则从来不是靠一方制定的,而是买卖双方达成一致。如今卖家趁着市场热度高,罔顾实际情况随便调价,心理上是爽了,但朋友们,你们真把买家当成地里不长腿的韭菜了?

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